2025年股牛配，在持续宽松的政策环境下，我国房地产多项核心指标降幅有所收窄并出现逐步企稳的迹象，但是受市场预期和库存压力等因素影响，市场总体仍然偏弱。2026年是“十五五”规划开局之年，房地产如何发展，对国民经济和社会发展将产生至关重要的影响。
时值岁末，各家证券研究机构陆续推出对2026年房地产市场走势的研判。多数机构认为，2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，而低能级城市仍面临去化压力。行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域成重要发展方向。随着政策端的持续呵护与实体经济的回暖，未来基本面将大概率实现企稳。
平安证券：政策延续呵护
2025年全国楼市先扬后抑，预期偏弱与库存高企为政策未见明显成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端开工未售去化周期仍处于高位。同时“好房子”对旧规产品分流逐步显现，二手房“以价换量”占比持续提升。自“4·30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”以来，商业贷款及公积金贷款利率进一步下调，一线城市限制政策陆续退出。
展望2026年，预计政策呵护仍将延续，但考虑市场信心修复需要时间，除宏观政策发力稳定经济及收入预期外，仍需进一步加快推进收储及城改，下调商贷/公积金利率，改善楼市供需关系。
总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022年以来一二手成交总量逐步趋稳；区域及产品层面，核心城市主城区库存可控，部分三四线城市逐步止跌，同期调整的中国香港楼市逐步止跌回稳，“好房子”延续较好去化；购房者层面，随着首付比例、房贷利率下行，居民置业压力不断减轻，杠杆率高位回落，同时租金回报率高于十年期国债利率，购房相对吸引力增强。展望2026年，预计积极因素有望形成共振，楼市调整幅度逐步收敛，“核心区+好房子”将率先企稳，但考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计2026年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售分别下滑8.5%、6%。
中金公司：“止跌回稳”徐徐图之
2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段。今年开年受“止跌回稳”预期影响，房地产市场量价表现整体积极，但进入二季度后边际持续走弱。我们估算2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，二手房同质性价格累计跌幅基本一致，新房均价跌幅受“好房子”带来的结构性因素影响有所收窄。我们认为房地产行业迈向“止跌回稳”的过程可概括为“交易量-房价-房地产投资”的“三步走”，目前还处在第一步，即交易量“跌幅缓和”的磨底阶段。
为加速市场从“跌幅缓和”走向“止跌回稳”，各类供需结构调整政策在落地层面的瓶颈仍待突破，例如正在推进的存量土地收储难以压降有效库存，城中村改造和存量住房收储由于成本收益平衡要求较难达到而进展缓慢等；同时我们提示政策端还须重视并前置部分衍生风险的防控措施，包括房企尾部信用风险、房贷被动违约压力、土地出让金萎缩等。
中性情景下，我们预计2026年总住房销量跌幅略收窄。我们在中性情景下假设政策端延续审慎取态股牛配，节奏和力度与今年相仿，考虑到库存去化周期或难在期内恢复至合理水平，房地产市场仍将处于“止跌回稳”第一步的交易量磨底期，对应总住房交易量下降5.0%（2025预测值为-6.8%），其中新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%（2025预测值为-9.8%和-2.9%），房价走势或仍有一定惯性。如果政策超预期发力带动年内房价环比回升，则标志着市场进入“止跌回稳”的第二步，即积极情景；反之，若衍生风险发酵，预期带动房价加速下行，则“止跌回稳”需要更长时间。
2026年房地产投资跌幅或走平，关注拿地、开工等领先指标。中性情景下，我们预计房企拿地、开工意愿仍承压，新开工面积同比跌幅仅略收窄3.6个百分点至-16.1%；尽管基数已降低，但竣工节奏偏慢、工程强度下降仍将使得施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%（2025年预测值为-9.7%和-15.2%），最终房地产投资跌幅基本走平为-14.9%（2025年预测值为-15.2%）。如为乐观情景，则拿地、开工将优先呈弹性表现，可作为领先指标关注。
交银国际：在新平衡中拥抱拐点与复苏
我们认为，当前国家稳定房地产行业的信号明确，致力于行业止跌回稳。基准情形下，我们倾向于认为当前的政策组合有望延续，需求端政策保持宽松，供给端“白名单”制度常态化。对于个人与家庭未来的住房选择，将会更多元化。在“好房子”标准的推广下，购房时可更关注房屋的安全舒适属性，以及社区的物业服务品质。另外，改善性需求有望得到更多政策支持，换房决策可以更侧重于长期的生活品质提升。
对于行业与企业而言，房企或将重心转移到产品竞争力、运能能力提升和风险管理上来。在政策加持下，2026年相信行业可处相对稳定的情况，一线以及重点城市的购房情绪将温和复苏，行业基本面以及土地投资也可能有边际性的恢复。另外，部分龙头房企在保交付任务接近完成以及债务重组过后，也有修复资产负债表的空间。
此前销售的高峰期主要在2020~2022年，经历3~5年开发周期，我们预计大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，而2026年剩余的少部分仍将持续。在其结束后，我们相信大部分企业可腾出更多的财务资源并加大对土地市场的投资力度。
中泰证券：未来基本面大概率探底回稳
2025年，房地产市场先扬后抑，延续波动调整态势，政策仍然保持宽松。在“止跌回稳”的基调下，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进。需求端方面，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及“好房子”新规等各项措施接踵而至，刺激销售回稳；供给端方面，信贷仍保持宽松，主流房企资金来源畅通，房企积极拿地，土地市场的下行趋势有所扭转。整体来看，2025年市场仍在波动中寻求平衡。从行业基本面来看，当前房地产行业仍处于下行调整期，销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势有望减缓，未来基本面将大概率探底回稳。
展望2026年，从中央层面来看，一是“十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。地方层面来看，支持购房的政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，包括：放松限购、提升得房率等，此外，多数二三线城市或将继续加码需求端的刺激政策。
中信建投：从“活下去”到“再出发”股牛配
政策持续支持地产行业的背景下，行业销售降幅出现明显收窄，我们预测2026年市场销售止跌回稳将近，投资因具有一定的滞后性或仍将承压，预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行业历经近4年的洗牌后，房企的债务违约高峰已过，出险房企的债务重组也出现积极进展，房地产行业的投资逻辑已经全面从“活下去”转向“再出发”，各赛道的优质企业有望取得先发优势。开发赛道中看好土储集中于核心城市、产品力强的企业；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业；物管赛道中看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业。
西部证券：市场在分化中寻求平衡
2025年政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，二手房以价换量，土地市场成交额有望实现增长，核心地块受追捧，去化周期首度改善，中观指标跌幅持续收窄，市场在分化中寻求平衡。
我们认为2026年政策端将持续呵护市场积极兜底，保证“止跌回稳”的波动在合理区间，新房价格持续上涨，带动成交价出现内部结构性上涨；二手房价格或仍有回落空间，但随着房贷利率下调及租金收益率支撑的双向作用，价格跌幅将收敛，随着销售结构向核心城市改善产品转化，成交量或继续降幅小幅收窄。
财通证券：周期拐点渐近
本轮周期中，行业已经历深度调整，当前处底部区间，拐点可期。
1.行业核心指标充分回调。参考海外经验，我国房地产行业核心指标或已经超跌，进一步下跌空间有限；部分核心指标如土地成交等已出现企稳趋势，1~10月百强房企成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升，行业拐点可期。
2.房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长。房企债务重组方案中现金偿债比例压降，重组进程加快，化债规模增加，有效减轻债务端压力；未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳。
3.政策未来不再是行业核心驱动因素，政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”。中央政治局会议、城市工作会等重要会议中，多次提及并强调城市更新工作，“十五五”规划建议中相关表述升级为“大力实施城市更新”；重要会议表述中多次强调持续推进房地产止跌回稳，“止跌回稳”深层含义是房地产不再对GDP形成负向拖累，政策导向或由“刺激”转向“托底”。
国泰海通证券：市场将进入企稳修复阶段
从总量测算角度看，行业缩量充分，距离底部更明确。虽然2025年房地产销售价格和销售量还会震荡，但整体已经进入底部区域，预计2025年商品房销售面积8亿~9亿平方米，住宅销售面积7亿~8亿平方米，目前处于降幅收窄、逐步触底的过程。我们认为随着后续政策效果逐步落实，供需两侧趋向平衡，房地产市场将进入企稳修复阶段。
结合二十届四中全会，我们认为“十五五”期间房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开。消化存量方面，盘活核心区低效土地，推广已建未售去库存，各地持续落实宽松政策；优化增量方面，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展安全舒适绿色智慧的好房子，保障与市场双轨并行。中心城区好房好价定向激活购买力，以质稳价、稳定预期并稳固财政。郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入存量与郊区，二手房成为平价替代，渐进去库存。
2026年行业需求总量依旧明显。住房总需求潜在总量来自四个方向，即改善性住房需求、棚户区改造释放的住宅需求、人口红利产生的住房需求、我国人口城镇迁移带来的住房需求。
2026年行业报表开始出清，竞争格局优化。房企经历2017年土地扩张后，从2018年便开始计提存货减值准备。随着土地双集中带来地价溢价率持续走高，以及房价2022年开始承压，企业计提减值幅度持续扩大。我们认为，房企正通过大面积计提甩掉历史包袱；随着房价止跌回稳、信心回归，我们认为2026年行业存货减值峰值已过，部分蓝筹有望实现坏账基本出清。
华创证券：有效促进供需平衡的方式
仍是城市人口净增长
2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。
真正有效促使供需平衡的方式仍是城市人口的净增长或人均居住面积的提升，核心的变量可能在于促进农民工的市民化，可能有效的政策包括：给予进城购房的农村户籍家庭购房利息补贴；扩大保障房对于农民工群体的覆盖；进行必要的宅基地制度改革，降低农民工市民化的门槛，可能是较好的方向。
（城市与区域治理研究院根据各家证券研究机构策略报告摘编整理）
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